国内五星级酒店市场分析——国际酒店业主资产管理总裁班内容分享（第二篇）
我们已在NorthStar酒店资产管理微信公众号中发布了国际酒店业主资产管理总裁班部分分享内容，在上一篇中，我们重点分析了国内酒店现有供给和国内星级酒店的业绩情况。在本篇中，我们将主要分析国内五星级酒店的业绩和面临的挑战。
五星级酒店的市场供应和需求情况：五星级酒店在2012年至2017年期间增长较快，到了2018年国内高档酒店开发速度才有所减缓。中国也是整个亚洲地区在建五星级酒店数量最多的国家。五星级酒店在一线城市的开发相对来说还是比较理性，而二线城市每年五星级酒店新增数量的增长率最高，三线城市的也不少，因此，可以看到国内二、三线城市有大量新增的酒店，但在二、三线城市对于高星级酒店的需求实际上要比一线城市弱很多。
国内一线、二线、三线城市的平均房价和入住率之间也出现了一个非常明显的梯度关系，国内一线二线三线城市无论是在收入，还是在利润，都呈现了一个较大的差异。
在北上广深四个城市中的五星级酒店，表现最好的是深圳，平均房价已经突破了1000元，而且深圳的入住率也达到了将近80%的水平，所以深圳在北上广深这四个城市里五星级酒店市场中的表现最好。北京和上海的平均房价也突破了1000元，入住率是70%以上，广州的平均房价低一点，在800-900之间，入住率也是70%以上。
北、上、广、深五星级酒店的每间客房经营毛利GOP和GOP%，也是深圳的最高，虽然深圳五星级酒店在2019年有所下降，但是GOP%也达到近40%，所以在北上广深这四个城市中，深圳五星级酒店的GOP和GOP%也是最好。
除了国内一线城市的五星级酒店有较高的出租率和平均房价，其他新一线城市的五星级酒店业绩表现也优于其他城市的五星级酒店表现。
五、国内五星级酒店2006年至2019年GOP和GOP%
从过去10多年国内五星级酒店的经营状况上看，国内五星级酒店整体盈利水平整体下行趋势明显，运营压力明显增大。GOP%从2006年的41%下降到2019年的30%。
对比一下国内一线城市和亚洲其他城市五星级酒店的业绩，国内一线城市的酒店和曼谷、雅加达基本上是一个水平，但是和香港和新加坡比还有差距，香港的酒店每平米每天的收入比中国一线城市的高了两到三倍的水平，利润高出了三到四倍的水平，所以一些酒店在亚洲可以做REITs，因为它的整体收入情况会更好一些，在国内的酒店经营还是比较有挑战。
除了供应不平衡，很多新增的酒店供应在二线三线城市以外，我们还可以看到国内五星级酒店的建造面积过大，三线城市的每间客房分摊建筑面积大于二线城市平均每间客房分摊的建筑面积，二线城市每间客房分摊面积大于一线城市每间客房分摊建筑面积。酒店越建越大，每间客房所产生的功效也就相应降低。
从供给端来看，国内二、三线城市有大量新增的酒店，从需求端来看，在二、三线城市对于高星级酒店的需求实际上要比一线城市弱很多；从经营状况上看，国内高档酒店整体盈利水平整体下行趋势明显，运营压力明显增大；新开发酒店项目的拿地和开发成本上升，供大于求带来的经营业绩下滑，目前很多业主对新开发的五星级酒店均表现出比较谨慎的态度。同时，存量时代的酒店运营状况又颇为堪忧，加上酒店资产难以处置，这些问题引起了很多业主的高度重视。因此，更多的酒店业主已逐步关注酒店资产管理中存量资产盘活问题，希望能通过坪效提升或运营优化让酒店产生更大的价值。这也是我们开发酒店资产管理相关课程的主要目的和初衷，希望能够对酒店业主有所帮助。
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纳斯达酒店资产管理（香港）有限公司，是加拿大Hamilton Webbs酒店管理咨询公司在中国的授权代表，具备国际化酒店资产管理资质，为酒店业主提供酒店“全生命周期”的资产管理服务，业务范畴涵盖从前期筹建、开业筹备、酒店运营、升级改造到资产退出等酒店资产管理一系列服务内容。 纳斯达酒店资产管理团队坚持以专业创造价值，为酒店业主提供专业资产管理服务，实现酒店资产价值最大化。
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